Que este año 2020 es un año económicamente devastador para muchos, no os lo vamos a descubrir en este post… es algo que se puede adivinar con solo asomarse por la ventana: un mutismo generalizado, calles que deberían de estar abarrotadas prácticamente desiertas, gran cantidad de locales vacíos con el cartel de “Se Alquila”… un panorama que auspicia tiempos duros.
La mayoría de los negocios que aún siguen vivos, han visto muy mermada su productividad, dando esto lugar a situaciones tan incómodas como el llegar a primeros de mes y no poder abonar el alquiler del establecimiento. “¿Cómo voy a pagar la renta si no percibo ingresos?” Razonan muchos de los afectados.
Ante situaciones excepcionales, existen medidas excepcionales. Aquí, entra en juego la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de una figura de confección jurisprudencial que nos viene a decir que, un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que originan el contrato puede llevar a su modificación a fin de restablecer la equidad de prestaciones. La jurisprudencia aclara que está reservada para circunstancias extraordinarias e imprevisibles, ya que colisiona frontalmente con el principio pacta sunt servanda, característico de los contratos.
Parece evidente que nos encontramos ante una de esas situaciones extraordinarias, donde el devenir de los acontecimientos ha ido acrecentando las restricciones de gran parte de las actividades económicas y comerciales, con medidas especialmente sangrantes para uno de los mayores motores económicos de nuestro país: la hostelería.
Desde Cardoso Abogados recomendamos, si estás en una situación precaria donde cabría invocar esta cláusula, negociar primero con el arrendador para tratar de convenir una solución amistosa y así evitar pleitos, dejándolo como opción residual. Eso sí, si optamos por la vía judicial, es importante solicitar la medida cautelar (con carácter previo o como principal) para evitar o suspender el desahucio o la ejecución de las garantías asociadas al arrendamiento en cuestión (ojo, esto no exonera de la obligación).
Requisitos jurisprudenciales para aplicar la cláusula rebus sic stantibus
Para conocerlos, debemos acudir a las disposiciones de las SSTS nº 333/2014, de 30 de junio y nº 591/14, de 15 de octubre, que en síntesis exigen:
- Que tenga lugar una alteración extraordinaria de las circunstancias pactadas. Ya lo veníamos anunciando a lo largo de este post, donde destacaremos las notas de imprevisibilidad. STS núm. 5/2019, de 9 de enero.
- Preferencia por la conservación del contrato frente a su resolución o ruptura.
- Que el impacto que dé lugar esta alteración sea de tal magnitud que produzca tal desequilibrio entre los contratantes que el propio contrato se convenga excesivamente oneroso para uno de ellos. Un ejemplo claro puede ser el del negocio de hostelería que obligado, Real Decreto mediante, a cerrar su local no pueda pagar el arrendamiento mensual.
- Que se trate de un contrato de larga duración. Esto es así debido a que los de corta duración resulta difícil que se manifieste el factor sorpresivo de la imprevisibilidad. Este requisito ha sido añadido por la reciente STS núm. 156/2020, de 6 de marzo.
Aplicación de la cláusula rebus a raíz de la Covid-19
Muchos JPI coinciden con nuestro razonamiento, considerando pertinente la invocación de la cláusula rebus ante la situación imprevisible de esta pandemia. Alguno de los Autos más esclarecedores de esta cuestión en primera instancia, en nuestro país, son los siguientes:
- Auto del Juzgado de Primera Instancia No. 81 de Madrid, 447/2020 de 25 Sep. 2020, Proc. 473/2020. Su trascendencia radica en ser el primero en entrar en este tema a raíz del estado de alarma. En este auto se conceden las medidas cautelares que los arrendatarios de un local de sala de fiestas suplicaban al juzgado a fin de que se suspenda el pago de la renta mientras no se permita la reapertura del local y reduciendo la renta, una vez que se permita la reapertura, en el 50 % de la renta pactada originariamente.
- Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Benidorm, de 7 de julio de 2020 (Proc. 601/2020). Acuerda la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por la COVID-19, así como la prohibición a la arrendadora de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento.
- Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Valencia, de 25 de junio de 2020 (JUR\2020\202178), en el que se acuerda el aplazamiento cautelar del 50% de la renta mínima pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio.
Sin desmerecer lo anteriormente expuesto, más bien para imbuirlo de valor, es cierto que con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril se ha podido ver disminuido el rango de conflicto de la cláusula que venimos explicando. En su CAPITULO I se hace alusión a las medidas para reducir costes de pymes y autónomos, donde trae a colación la figura de la moratoria. Nos hemos encontrado con una medida de urgencia y cortoplacista, con las características propias de las medidas de estas características, que, realmente, poco o nada han ayudado a resolver estos angustiosos contratiempos contra los que ha sido elaborada.